Bail d’habitation - Clause de solidarité entre colocataires et résiliation par un seul copreneur

23/01/2017
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Bail d’habitation - Clause de solidarité entre colocataires et résiliation par un seul copreneur

Un office public d’habitat a donné à bail un appartement à deux personnes. Le contrat comporte une clause de solidarité. Elle prévoit que les époux, quel que soit leur régime juridique, les personnes liées par un PACS, les colocataires sont tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution du contrat. Pour les colocataires, la clause précise que la solidarité demeure après la délivrance d’un congé de l’un d’entre eux pendant une durée minimum de trois années à compter de la date de la réception de la lettre de congé.

L’un des preneurs à bail donne congé, l’autre demeure seul dans le logement. Le bailleur délivre aux preneurs un commandement visant la clause résolutoire afin d’obtenir le paiement d’un arriéré de loyer puis les assigne devant le juge des référés en constatation de la résiliation du bail.

La cour d’appel (CA Amiens, 1er oct. 2015) dit nulle et réputée non écrite la clause de solidarité retenant notamment qu’elle est imprécise quant aux sommes restant dues.

L’arrêt d’appel est cassé.

D’une part, en retenant que cette clause est discriminatoire, la cour d’appel viole l’article L. 132-1 du Code de la consommation. Tous les copreneurs solidaires sont tenus au paiement des loyers et des charges jusqu’à l’extinction du bail, quelle que soit leur situation personnelle et la stipulation de solidarité, qui n’est pas illimitée dans le temps, ne crée pas au détriment du preneur un déséquilibre significatif entre les droits et obligations respectifs des parties au contrat.

D’autre part, la cour d’appel viole l’article 1202, alinéa 1er, du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016. En l’absence de stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés à la date de résiliation du bail.

Source: Cass. 3e civ., 12 janv. 2017, n° 16-10.324, FSP+B+I : JurisData n° 2017-000214


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